Als gevolg van de verhoogde gas- en energieprijs en stijgende inflatie krijgen ondernemers en particulieren steeds vaker te maken met forse verhogingen van de huurprijs. Onder andere door middel van huurindexering worden huurprijzen met historisch hoge percentages verhoogd, wat voor huurders onverwacht kan aankomen. Vanuit onze ledenkring krijgen wij daarom steeds vaker de vraag hoe met deze prijsstijgingen om te gaan en of er mogelijkheden zijn om deze binnen de perken te houden. In dit artikel zullen we de verschillende mogelijkheden uiteenzetten, waarbij we ons beperken tot de verhuur van bedrijfsruimtes, geen woonruimtes.
Bij het aangaan van een huurovereenkomst van een bedrijfspand, zijn er in juridische zin twee typen te onderscheiden: middenstandsbedrijfsruimtes en overige bedrijfsruimtes. Ze worden respectievelijk 290-bedrijfsruimtes en 230a-bedrijfsruimtes genoemd (vernoemd naar artikel 7:230a en 290 van het Burgerlijk Wetboek). CBM heeft voor beide ruimtes de rechten van huurder en verhuurder bij het vaststellen van de huurprijs op een rijtje gezet.
Middenstandbedrijfsruimtes (ex 7:290 BW)
Globaal gezien is een 290-bedrijfsruimte een pand dat voor het publiek toegankelijk moet zijn en waar het product of de dienst direct geleverd wordt. Voorbeelden van zulke 290-ruimtes zijn winkels, restaurants/café’s, ambachtsbedrijven etc. Een ander belangrijk kenmerk van middenstandsbedrijfsruimtes is dat het pand vrijwel altijd wordt gehuurd voor een periode van vijf plus vijf jaar.
Na de eerste periode van vijf jaar is er een mogelijkheid om een nieuwe huurprijs overeen te komen tussen de huurder en verhuurder. Zowel de huurder als verhuurder mogen een verzoek indienen voor een herziening van de huurprijs, mits de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs minstens vijf jaar na de laatste herziening is geweest. Mocht je er onderling niet uitkomen, dan is het mogelijk om via de kantonrechter naar de bedrijfshuuradviescommissie te gaan. De commissie stelt dan een huurprijs vast aan de hand van vergelijkbare bedrijfsruimtes.
Er kan ook gekozen worden om naar de kantonrechter te stappen voor een huurprijsherziening. Beide partijen kunnen dit op ieder moment in de tweede periode van vijf jaar aanvragen. Deze herziening gaat in zodra de kantonrechter hierover uitspraak heeft gedaan.
Ten slotte kan er na de tweede periode van vijf jaar, opnieuw een verzoek ingediend worden bij de kantonrechter voor een herziening van de huurprijs. Dit is mogelijk als na de tweede periode de huurovereenkomst nog niet is opgezegd of beëindigd, omdat de huurovereenkomst dan voor onbepaalde tijd blijft doorlopen.
Overige bedrijfsruimtes (ex 7:230a BW)
Een 230a-bedrijfsruimte is grofweg alles wat geen 290-bedrijfsruimte of woonruimte is. Dit soort bedrijfsruimte heeft geen voor het publiek toegankelijk deel, zoals kantoren of fabrieken. Het merendeel van onze leden maakt gebruik van 230a-bedrijfsruimtes.
Voor dit type bedrijfsruimtes heb je als huurder niet veel ‘middelen’ tot je beschikking om je te verweren tegen een verhoging van de huurprijs. De rechter kan tijdens de huurperiode geen wijzigingen aanbrengen in wat er in het contract is afgesproken. Hierop verschilt dit type bedrijfsruimte dus ten opzichte van een middenstandbedrijfsruimte.
Meestal is in de huurovereenkomst opgenomen dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd met een vast percentage. Het is gebruikelijk dat dit percentage is gebaseerd op het CBS-prijsindexcijfer. Een andere mogelijkheid is om een vast percentage af te spreken, wat gezien de stijgende inflatie voordeliger kan zijn in de toekomst. Controleer goed welke afspraken over de huurprijs en mogelijke prijsverhogingen schriftelijk zijn vastgelegd in de huurovereenkomst, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Als je nog vragen hebt over de huurprijzen en huurverhogingen, neem dan gerust contact op met één van onze juristen via jur@cbm.nl.
