In eerdere nieuwsberichten hebben we al geïnformeerd over de inwerkintreding van de nieuwe Omgevingswet en de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) per 1 januari 2024 (https://www.cbm.vps49.sixtyseven.com/nieuws/wet-kwaliteitsborging-wkb-gaat-in-op-1-januari-2024/) . De Wkb is gericht op aannemers van bouwwerken. Eerder berichtten wij dat wij de verwachting hebben dat hoofdaannemers van bouwwerken mogelijk bepaalde (privaatrechtelijke) verplichtingen door contracteren naar hun onderaannemers. Je kan hierbij denken aan het aanleveren van gegevens voor het opleverdossier. Echter is onduidelijk of een interieurwerk op zichzelf ook als bouwwerk kan worden gezien.
Wat is een bouwwerk?
De Wkb kent twee onderdelen. Namelijk de privaatrechtelijke kant die te maken heeft met het contract tussen een aannemer en een opdrachtgever en een publiekrechtelijke kant die te maken heeft met het vergunningentraject. De publiekrechtelijke kant geldt alleen voor een melding bouwactiviteit bij de gemeente van vergunningplichtige bouwwerken in gevolgklasse 1. De privaatrechtelijke kant geldt in het algemeen voor aanneemcontracten en voor alle bouwwerken. Daarbij is niet helemaal duidelijk wat als bouwwerk kan worden gezien.
Aan het begrip bouwwerk wordt geen andere betekenis gegeven, dan het onder het huidige recht heeft. Uit de parlementaire behandeling van de Wkb blijkt dat voor het begrip bouwwerk aansluiting moet worden gezocht bij de betekenis van het bouwen van een bouwwerk uit de Woningwet. In de Woningwet wordt verwezen naar de definitie in de VNG Model Bouwverordening:
‘’Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, met inbegrip van een gedeelte daarvan, die op de plaats van bestemming hetzij direct hetzij indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren’’.
Onduidelijk is of een interieurwerk zoals een keuken onder de term bouwwerk valt. De wetgever geeft daar geen uitsluitsel over en ook in de rechtspraak is nog geen uitspraak gedaan of een interieurwerk onder de term bouwwerk valt. Mogelijk krijgen we daar geen uitsluitsel over voor inwerkingtreding van de Wkb en zal het aan de rechter zijn om daar een uitspraak over te doen. Voor nu betekent dit dat we van de bovenstaande definitie van een bouwwerk uit moeten gaan.
Het zou dus kunnen zijn dat een interieurwerk onder de definitie bouwwerk valt. In dat geval zijn de privaatrechtelijke bepalingen voor de overeenkomst aanneming van werk voor een bouwwerk van toepassing. We leggen hierna uit wat de veranderingen onder de Wkb zijn en waar je dan als opdrachtnemer (mogelijk) aan moet voldoen.
Wat zijn de privaatrechtelijke wijzigingen onder de Wkb?
De Wkb zorgt voor de volgende vijf wijzigingen in de contractuele verhouding tussen een aannemer en een opdrachtgever voor aanneemcontracten gesloten vanaf 1 januari 2024:
- Waarschuwingsplicht
De aannemer heeft een waarschuwingsplicht bij het aangaan van de aannemingsovereenkomst, maar ook bij het uitvoeren van die overeenkomst. Vanaf 1 januari gelden extra verplichtingen voor de waarschuwingsplicht. De waarschuwing moet schriftelijk gebeuren, ondubbelzinnig (het moet duidelijk zijn dat het om een waarschuwing gaat) en de aannemer moet alle mogelijke gevolgen benoemen als de waarschuwing niet wordt opgevolgd. Indien de aannemer niet voldoet aan zijn waarschuwingsplicht heeft dat (mogelijk) gevolgen voor de aansprakelijkheid van de aannemer. Deze extra verplichtingen kan je uitsluiten in overeenkomsten met zakelijke opdrachtgevers. Er geldt voor deze wijziging geen overgangsrecht, dus dat betekent dat de eisen waaraan een waarschuwing moet voldoen ook gelden voor aannemingsovereenkomsten die gesloten zijn vóór 1 januari 2024.
- Opleverdossier
De aannemer moet bij de kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd een opleverdossier aan de opdrachtgever verstrekken waarin je aantoont aan de eisen uit het contract te hebben voldaan. In het dossier zitten in ieder geval tekeningen/ berekeningen van het bouwwerk, een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, de gebruiksfuncties van het bouwwerk en onderhoudsvoorschriften. De aannemer kan met de opdrachtgever afspraken maken over wat er in het opleverdossier zit en wanneer het wordt overhandigd. Opdrachtgever (óók een consument) en aannemer kunnen hierover in de overeenkomst afwijkende afspraken maken.
- Aansprakelijkheid aannemer na oplevering
De aannemer is na oplevering aansprakelijk voor gebreken die na oplevering ontdekt worden, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. De aannemer draagt de bewijslast om aan te tonen dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen, bijvoorbeeld omdat het gebrek het gevolg is van een verkeerde berekening gemaakt door de opdrachtgever. Bij zakelijke opdrachtgevers mag je van deze regel afwijken.
De volgende twee wijzigingen gelden alleen voor particuliere opdrachtgevers en bij nieuwbouw van woningen:
- De aannemer moet de particuliere opdrachtgever informeren over de manier waarop hij verzekerd is tegen de gevolgen van faillissement en tegen kwaliteitsgebreken. De informatieplicht houdt in dat de aannemer moet aangeven of de risico’s met een financiële zekerheid zijn afgedekt. Als die financiële zekerheid er is, moet de aannemer ook aangeven wat de wijze van dekking is. De aannemer moet de informatie schriftelijk en ondubbelzinnig verstrekken, en vóórdat de opdrachtgever gebonden is aan een overeenkomst.
- De particuliere opdrachtgever heeft bij de bouw van een woning het recht om de laatste 5% van de aanneemsom in depot te storten bij de notaris en deze drie maanden vast te houden (de 5%-regeling). Onder de Wkb zal de aannemer de opdrachtgever in de tweede maand na oplevering een brief moeten sturen waarin hij erop wijst dat de opdrachtgever nog tot drie maanden na oplevering de gelegenheid heeft om klachten te melden en het depotbedrag vast te houden. Als de notaris een kopie van deze brief heeft en na drie maanden na oplevering niets meer heeft gehoord van de opdrachtgever, moet hij het depotbedrag aan de aannemer laten vrijvallen.
Meer informatie over de wijzigingen vind je op: https://www.stichtingibk.nl/
